一

　　一波未平，一波又起！

　　今天，中国改革开放的最前沿——深圳，终于扔出了重磅炸弹。

　　刚刚，深圳发布了4份重磅的政策征求意见书，重磅宣布：真正的共有产权房来了！

　　政策内容，我给大家画画重点。

　　主要有以下四点：

　　1、按4∶4：2的比例，调整深圳住房格局。

　　按照规定，以后深圳住房，将包括40%的商品房，40%的共有产权和人才房，20%的公租房。

　　4∶4：2的供给结构要求，这个份额占比很重要。

　　2、共有产权房的售价，为市场参考价的50%。

　　目的很简单，共有产权房主要是为中低收入人群服务的，就是要让刚需买得起房。

　　否则，售价高了，一般中产照样买不起。

　　这个初心就实现不了了。

　　3、封闭流转，不可入市交易。

　　应该说，这是一个最大的制度改革。

　　具体说来，就是共有产权房不可以在公开市场买卖，即便是过了5年限期，也只能在内部小范围指定人群交易。

　　这种操作大大限制了共有产权房的价值炒作，持有周期比较长不说，最后买卖，也只能按照指导价卖给指定的刚需。

　　就是不让炒房客跑进来，从中套利。

　　4、不再建设安居型商品房。

　　而原来那些安居房在册轮候人，可以转过来，排队申请购买共有产权房，而且排队是要排在前面的。

　　为什么要搞这么一出？

　　说到底，以前的安居型商品房，10年限期后是可以转正的，像商品房一样在市场买卖，所以有些人，即使开着奔驰宝马，也跑来分安居房一杯羹。

　　现在，安居房转为共有产权房，不得入市，彻底和市场隔离开，桥归桥，路归路，没有任何套利的空间，看你炒房客还炒什么炒？！

　　换句话说，以后深圳的房子，大抵分为两大类：市场化的商品房和保障型的共有产权房。

　　40%的商品房：市场化，价高者得，可以用于投资。

　　60%的共有产权房和公租房：房子回归居住属性，与市场隔离，封闭化运行。

　　这种做法，既能让刚需有房子住，也能在一定程度上释放有钱人的购房需求，缓解地方土地财政压力，让房企提供更好的品质和服务。

　　应该说，这是一个多赢的局面。

　　二

　　草蛇灰线，伏脉千里！

　　如果你仔细倾听的话，或许可以感知到，深圳楼市改革方案的出台，背后或蕴含着一个耐人寻味的信号。

　　这个信号就是：深圳楼市正在尝试向“新加坡模式”学习，而与香港模式渐行渐远！

　　要知道，中国内地房地产长期研究借鉴的老师，就是香港和新加坡。

　　香港和新加坡同为亚洲四小龙，在房地产问题上，却走了一条迥乎不同的路：新加坡往左，香港往右，前者搞预售制、限制住宅用地供应等，后者则搞“居者有其屋”、“有恒产者有恒心”。

　　时间回到上世纪50年代！那时的新加坡住房问题，跟现在香港差不多。50多人挤在一个二三层楼的商铺房里，或是住在临时搭建在肮脏下水道旁的棚屋里，居住环境十分恶劣。

　　一次，李光耀在经过一个正在发生骚乱的街面时，看到一个人从楼上跑下来艰难地把他的电单车搬到楼上去。

　　这时，李光耀深深认识到：“我深信，如果每个家庭有自己的住房，国家将会更加稳定。”

　　为了让老百姓有房住，新加坡从1964年开始推行“居者有其屋”计划，鼓励中等收入和低收入阶层购买建屋发展局兴建的组屋，建立起与多数发达国家以公共租赁或房租补贴为主截然不同的住房保障制度。

　　新加坡的住房体系以组屋为主，商品房为辅。

　　组屋很便宜，由政府主导，属于公共属性，专门面向普通居民，人人都住得起；

　　而商品房面向市场，专门服务于有钱人，价格很高，而且爱涨多少涨多少。

　　经过了50年，香港模式和新加坡模式高下已判：

　　现在香港的人均居住面积在15平方米左右，新加坡的人均居住面积为30平方米，是深圳的两倍！

　　截至2016年，高达82%的新加坡公民，居住在组屋里，实现了高达91%自有住房率，远超香港的50%自住率！

　　两种模式，孰优孰略，一目了然！

　　正因如此，如果你仔细品味的话，或许可以感知到，今天深圳落实住房制度改革，背后或蕴含着一个更耐人寻味的信号：

　　探索一条借鉴新加坡经验，具有自身特色的住房模式：商品房（市场化，价高者得）+共有产权房（封闭运行，去投资属性）+公租房（中低端市场，租购同权），彼此隔绝，拒绝套利。

　　从更高维度看，深圳学习新加坡模式的探索，不仅对深圳楼市影响深远，对全国房地产长效机制建设，都具有一种探索的意义：

　　既发挥房地产支柱产业作用，推动房地产业稳定发展；也让更多的老百姓住得起房，让全体人民住有所居！

　　按照这个逻辑，我相信，随着共有产权房托底住刚需住房需求，商品房调控可能还将迎来新一轮大松绑。

　　只有让凯撒的归凯撒，上帝的归上帝，刚需的归刚需，市场的归市场，才能各显其长，各安其所，各得其利。